Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку?

Ипотечная квартира

Самый длительный договор, предусматривающий возврат денежных средств, – ипотека. Приобретая жильё таким образом, заёмщик заблаговременно старается предусмотреть всевозможные варианты развития событий. В том числе, и как продать квартиру с обременением ипотекой.

Учитывая, что переоформление договорных обязательств на другого человека – задача нелёгкая, держателю ссуды потребуется пошаговая инструкция как продать квартиру по ипотеке.

Ипотечные программы и кто может ими воспользоваться?

Прежде чем начать выбирать подходящую программу покупки жилья, и думать о том, как продать квартиру дорого и быстро, стоит знать, кому дают ипотеку на жилье. В народе и бытует мнение о том, что такой кредит может получить каждый гражданин Российской Федерации. Однако, реалии далеки от данного утверждения.

Разумеется, условия зависят от выбранного банка. Ведь у каждого они свои. Но всё же, есть общие основания, без которых на выдачу ссуды рассчитывать нет смысла:

  • Хорошая кредитная история;
  • Размер первоначального взноса;
  • Отсутствие обязательств по кредиту перед другими финансовыми организациями;
  • Наличие залога в виде автомобиля или недвижимости;
  • Высшее образование и продолжительный стаж работы.

Банки предлагают различные условия ипотечного кредитования, но наиболее распространёнными и стандартными программами, считаются следующие:

На вторичное жилье

Самый популярный вид кредитования на покупку жилья. Подразумевает собой оптимальную процентную ставку, быстрое оформление, лояльные банковские условия. Отличается тем, что договор подлежит титульному страхованию (страховка рисков материальных потерь).

На новое строительство

В данном случае, кредитором выдаётся заём на квартиру ещё на этапе её строительства, если выбранный застройщик одобрен банком. Считается, что такая программа очень затратная в отношении процентной ставки. Но этот нюанс компенсируется более низкой стоимостью жилья, обусловленной долевым участием владельцев квартир.

На строительство дома

Тем, у кого в собственности есть земельный участок, доступна ипотека на строительство частного дома. Программа отличается повышенной требовательностью со стороны заимодателя к категории земель. Всё, что строится на данном участке – находится в залоге у банка до момента полного погашения ипотеки.

На приобретение земельного участка

Как правило, этот вид ипотечной программы – залоговый. Финансовое учреждение берёт в залог недвижимость, принадлежащую на праве собственности заёмщику. Оценочная стоимость таковой должна быть равноценна сумме займа.

На загородную недвижимость

Такой способ даёт возможность дебитору приобрести недвижимость за чертой города в качестве дачного варианта. Вследствие того, что кредитные организации взаимодействуют с застройщиками, держателям займа предоставляется возможность выбрать жильё в экологически чистой зоне, и по приемлемой цене.

Как выгоднее взять ипотеку, какой программой удобнее воспользоваться – решать только Вам. Учтите, что у каждого банка могут быть как выгодные условия, так и не слишком приемлемые.

Помимо перечисленных выше программ, существуют ещё льготные и социальные схемы получения ипотеки.

Они предназначены для улучшения жилищных условий, не выходя за установленные пределы социальных норм.  В первую очередь, предоставляются тем, кто нуждается в этом больше всего. Основные схемы такого кредитования таковы:

  • Продажа государственного жилья в рассрочку по льготной цене;
  • Проведение дотации по процентной ставке;
  • Выдача субсидии на часть суммы кредита.

Но социальное кредитование, также, может распространяться на некоторые категории граждан. Среди них:

Молодые семьи

Таким образом, молодые семьи (супруги не старше 35 лет), могут рассчитывать на финансовую поддержку со стороны государства. Размер такой субсидии напрямую зависит от цены за квадратный метр жилплощади и количества детей в семье. Если потомства ещё нет, сумма помощи будет составлять 35% общей стоимости. На 40% погашения стоимости могут рассчитывать семьи с детьми.

Учителя

На получение субсидии для преподавателей, тоже предусмотрены возрастные ограничения. Опять-таки, до 35 лет. Кроме того, учитель может воспользоваться льготой на ипотеку лишь в том населённом пункте, в котором он работает. Но есть и положительные стороны. Сумма государственной субсидии составляет 30-40 % от общей стоимости. Процентная ставка по кредиту для молодых педагогов невысокая, и срок выплаты кредита может быть длительным.

Военнослужащие

Цель такого кредита – улучшение жилищных условий военнослужащим. Для этого государством предусмотрена программа НИС (накопительная ипотечная система), задачей которой является открытие индивидуального счёта военнослужащему, на который ежегодно поступают финансовые зачисления от государства. Накопленное можно использовать в качестве первого ипотечного взноса, а новые поступления – на погашение ежемесячных платежей.

Молодые специалисты

Данная категория лиц может купить жильё в кредит без первоначального взноса. Процентная ставка из положенных 10,5 %, будет составлять всего лишь два процента. Если у молодого специалиста рождается ребёнок, ему предоставляется одноразовая льготная выплата.

Ограничения следующие: с момента окончания обучения, и до момента трудоустройства, должно пройти не более одного года. Что касается возраста заёмщика, – здесь тоже предел: до 30 лет.

Сотрудники полиции

Сотрудники полиции имеют право претендовать на улучшение жилищных условий, если предоставят подтверждение тому, что они в этом нуждаются. Надо иметь в виду, что этим правом могут воспользоваться лишь работники МВД со стажем службы, как минимум, 10 лет. При соблюдении перечисленных выше условий, государство может предоставить средства на покупку или строительство жилья.

Работники РЖД

Для железнодорожников предусмотрены льготы на приобретение жилья. В первую очередь, это возможность внесения заёмщиком минимальной суммы, равной 10 % от общей стоимости. Помимо этого, процентная ставка будет составлять всего 4,5 % из двенадцати. Остальную часть погашает государство. Как и в случае с молодыми специалистами, при рождении ребёнка в семье работника РЖД, держава предоставит единовременную выплату.

Ограничения следующие: стаж работы в соответствующей организации не менее трёх лет, и возраст – не менее 21 года.

Многодетные семьи

За повышение демографии предусмотрены льготы по жилищному кредитованию. Но здесь на банковскую ипотеку рассчитывать не стоит. Многодетным семьям помогают АИЖК (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которые работают на федеральном уровне. Они предлагают низкую процентную ставку, составляющую 6,5 процентов.

Жители определённых регионов

Некоторые регионы Российской Федерации, предоставляют дополнительные социальные программы по улучшению жилищных условий. На какие категории граждан они распространяются, какие условия  ими предусмотрены, и какие есть ограничения, нужно узнавать в каждом отдельном регионе, в котором планируется приобретение жилья в кредит.

Как продать жильё, купленное в кредит?

Так можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, и как самому продать квартиру без риелтора? Рано или поздно, эта дилемма предстоит, как минимум, третьей части дебиторов. Ведь часто бывает так, что заёмщик по велению судьбы становится неплатёжеспособным, или же получает иное жильё в собственность до момента погашения ипотеки.

Надо ли говорить, что вопрос: «как заработать на квартиру в Москве без ипотеки в 2019 году», для многих остаётся лишь риторическим? Потому покупателю, вариант переоформления ипотечного договора, тоже может быть очень интересен.

Обоим сторонам не помешает пошаговая инструкция как продать квартиру самому:

Руководствуемся Законом

Если вопрос: «хочу продать квартиру с чего начинать?» для Вас актуален, начните с изучения законодательной базы. Невзирая на то, что каждый договор ипотеки индивидуален, законодательство всё же обязывает стороны придерживаться определённых правил. Они прописаны в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, ст. 37 данного Закона предусматривает, что держатель залога может дать согласие на отчуждение имущества, которое находится у него в залоге. При наличии такого согласия, государственный регистратор сможет зарегистрировать сделку.

В противном случае, договор купли-продажи будет признан судом недействительным (ст. 167 ГК РФ), а банку предоставляется право требовать досрочное погашение долга. Это положение закреплено в ст. 39 указанного Закона.

Оцениваем риски

Сколько бы ни давалось советов как продать квартиру быстро и выгодно, — надо понимать, что такая сделка всегда сопровождается значительными рисками:

Трата времени

В отличие от обычного договора купли-продажи, отчуждение имущества, находящегося в кредите, отнимает гораздо больше времени на оформление сделки. Только переговоры с банком могут занять несколько месяцев. За это время покупателю свойственно передумать, и все старания окажутся напрасны.

Совет: во избежание такого исхода событий, можно заключить Договор о намерениях, в котором будет оговорено обязательство покупки квартиры после удачных переговоров с банком.

Трата денег

Траты заключаются в выплате штрафных и комиссионных санкций, которые могут быть предусмотрены кредитором.

Совет: такие, обычно, заблаговременно прописаны в договоре ипотеки. Как правило, мелким шрифтом. Внимательно изучите договор прежде, чем обратиться к банку с просьбой о выдаче разрешения на продажу квартиру по ипотеке как заёмщику.

Неодобрение банком сделки

Не во всех случаях банк даёт положительный ответ. В результате – Вы впустую теряете время, и продолжаете гасить задолженность по ипотеке. Более того, предприимчивый покупатель может потребовать материальную компенсацию за невыполнение условий предварительного договора.

Совет: такое требование не имеет под собой законодательной почвы ввиду того, что сделка не состоялась не по вине одной стороны договора, а по вине третьих лиц.

Получение разрешения с банка

Итак, кое-какой теорией Вы уже обладаете, но пока не знаете, что нужно чтобы продать квартиру без посредников. Получение разрешения от кредитора – процедура не совсем стандартная, и на исход событий могут повлиять несколько факторов. И чтобы её исход был положителен, надо найти веские основания своей просьбе. Такими может послужить:

Затруднительное материальное положение

В этом случае сыграет роль тот фактор, что Вы больше неплатёжеспособны, и не сможете ежемесячно выполнять договорные обязательства перед банком.

Улучшение материального положения

Или же, Вы собираетесь взять ипотеку на квартиру с большей стоимостью, и поэтому планируете заключить новый договор с банком. По сути, кредитору нужно получить свои деньги обратно, с учётом процентной ставки. А потому, если Ваш покупатель собирается погасить долг досрочно, – заёмщик будет стараться включить эти расходы в переоформление договора. Опираясь на причины, необходимо письменно уведомить банк о своём намерении. После чего, дождаться письменного разрешения.

Определяемся с ценой

За сколько можно продать квартиру, и как продать квартиру в ипотеку выгодно, при этом не пользуясь услугами посредников? По каким критериям формировать её стоимость? Основными показателями, оказывающими влияние на формирование стоимости, являются:

  1. Количество жилых комнат, которые расположены в квартире;
  2. Размер общей площади, с учётом всех вспомогательных и подсобных помещений;
  3. Площадь кухни. Тут существует негласное правило: кухня, площадью более 12 кв. м. – автоматически повышает стоимость жилья;
  4. Тип планировки. Чем она удачнее, тем выше цена. В идеале – отсутствие проходных комнат;
  5. Наличие лоджии, балкона, гардеробной;
  6. Инфраструктура района, месторасположение района;
  7. Общая этажность здания, этаж, на котором расположена квартира;
  8. Правовые аспекты в отношении финансовой части. Например, продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, можно с учётом скидки в 20% от полной стоимости. Помимо этого, необходимо определить сумму оставшейся задолженности перед банком.

Подготовка документов для продажи

Можно ли продать квартиру без риэлтора, и как продать квартиру чтобы не обманули? Во времена процветания мошенничества и обмана, к этому этапу надо приложить большие усилия. Чтобы впоследствии действительно не остаться «у разбитого корыта», к сбору документации стоит подходить щепетильно, и соблюдать предусмотренные законодательством формальности.

Собственно говоря, сам процесс сбора отнимет некоторое количество времени, так как предусматривает участие нескольких инстанций.

Если Вы хотите продать квартиру в ипотеке, подготовьте следующий пакет документов:

  • Письменное разрешение банка на снятие обременения;
  • Паспорта граждан, которые будут принимать участие в купле-продаже;
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних участников сделки;
  • Письменное разрешение органа опеки и попечительства (если к квартире прописаны несовершеннолетние);
  • Договор купли-продажи;
  • Заверенное письменно нотариусом разрешение супруги (или супруга) на отчуждение жилья;
  • Расписка о получении аванса или задатка со стороны покупателя (если такой имеется);
  • Документация, подтверждающая отсутствие коммунальной задолженности.

Заключение сделки

Наконец, наступил долгожданный момент оформления купли-продажи. Но, как правильно продать квартиру по ипотеке, и как продать квартиру без агентства недвижимости? Это вполне уместные вопросы для тех, чью сделку не сопровождают юридически подкованные лица.

В данном случае, гарантом правильности гешефта будет выступать нотариус, который составит резонный, с точки зрения юриспруденции, договор. Только полностью положившись на действия лица, уполномоченного регистрировать подобные сделки, можно говорить о правильности составленного соглашения.

Кроме того, важным моментом является передача денежных средств. Для этого целесообразнее обзавестись банковской ячейкой, контроль за которой, будет осуществлять сотрудник банка на основании сопроводительных документов.

Государственная регистрация сделки

Сам по себе договор купли-продажи хоть и является юридическим документом, но всё же законность проведённой сделки должен подтвердить государственный регистратор. Как это происходит? Продавец и покупатель обращаются с письменным заявлением в отделение Росреестра на местном уровне. Помимо этого, они подают по три экземпляра заключённого договора для каждой из сторон, включая регистрационный орган.

На регистрацию предусмотрен определённый срок, продолжительность которого составляет один месяц. Потому, если Вы думаете, что сделать чтобы быстрее продать квартиру, — учтите этот нюанс. По истечении месяца, в Единый Государственный Реестр будут внесены сведения, которые станут подтверждением законности купли-продажи.

Передача квартиры покупателю

Как продать квартиру в ипотеку пошагово, и можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке, Вы уже знаете. Но предыдущий пункт – это ещё не полное окончание продовольственного процесса. Передача имущества также должна быть законно зафиксирована. Сделать это можно с помощью акта приёма-передачи жилья, в котором будет указано состояние имущества на момент подписания акта обоими сторонами.

Подписанный документ даст возможность продавцу воспользоваться банковской ячейкой, в которой хранится сумма, вырученная за продажу имущества.

Видео по теме

Продажа квартиры по военной ипотеке

Как мы уже говорили, военнослужащие входят в категорию лиц, которые могут оформить льготный кредит на покупку жилья. Но как продать квартиру по военной ипотеке, и что для этого нужно?

Снять обременение

Это значит, что военнослужащий должен полностью погасить государству долг в размере выплат, которые оно предоставляло на покупку жилья. Для этого дебитор оповещает банк о своём намерении, после чего повторно становится участником НИС для повторной покупки квартиры по ипотеке.

Наверное, лихая доля читателей задумалась: «где взять деньги на погашение долга?» Не стоит метаться в раздумьях, анализируя варианты: где заработать денег в Москве быстро, и что можно продать из дома чтобы заработать. Знайте, что среди военнослужащих прижилась незамысловатая, но действующая схема: потребительский кредит = погашение долга = продажа квартиры = погашение потребительского кредита.

Погасив сумму задолженности, военнослужащий сможет получить письменное уведомление банка о снятии обременения. Данное уведомление даст возможность обзавестись свидетельством о собственности, которое выдаёт Регистрационная палата. Следовательно, это откроет право на размышления: «как подороже продать квартиру».

Цессия (переуступка)

Этот способ поможет избежать погашения долга со всеми вытекающими отсюда последствиями (поиск средств, оформление потребительского кредита…). Заключается он в переуступке (цессии) юридического права на погашение долга перед банком. Иными словами, после оформления сделки купли-продажи, ипотеку будет погашать новый владелец квартиры.

Заключение

Покупка и продажа жилья – вопрос очень ответственный. Тем более, если это касается имущества, которое находится в залоге у банка до тех пор, пока не будет погашен кредит на его приобретение. Чаще всего, держателю ипотеки приходится обращаться к риелторам, помогающим провести сделку на законных основаниях. С одной стороны, это разумно, но с другой – услуги маклера платные. И свой труд они оценивают достаточно дорого. Но всё же, на услугах посредника можно существенно сэкономить, если есть пошаговая инструкция как продать квартиру.

Начинаем свой бизнес

1
Здесь вы можете задать вопрос или поделиться опытом

MihaL

Продажа квартиры очень трудоёмкий и ответственный процесс и очень важно правильное юридическое сопровождение сделки. Потрудитесь найти грамотного юриста, это сначала покажется что очень дорого, но поверьте это сэкономит вам и время и деньги и нервы.